อาจารย์กลุ่มหนึ่งผูกขาดผังเมือง

• Tweet
• 

คอลัมน์ โลกอสังหาฯ “อาจารย์กลุ่มหนึ่งผูกขาดผังเมือง”

โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย
(โลกวันนี้วันสุข วันที่ 8-15กรฏาคม 2561)

เห็นแนวคิดการทำผังเมืองใหม่ของกรุงเทพมหานคร (กทม.) ของอาจารย์เจ้าประจำชุดเก่าแล้ว ผมบอกได้คำเดียวว่า “หมดหวัง” กับการวางแผนความเจริญที่แท้จริงของมหานครใหญ่ของโลกแห่งนี้ ผมว่าน่าจะจ้างนักผังเมืองสิงคโปร์มาวางจะดีกว่าไหม

ผังเมือง กทม. เริ่มใช้ปี 2556 เราก็รู้ว่า กทม. เติบโตไวมาก ควรปรับปรุงอย่างรวดเร็ว ควรมีผังเมืองใหม่มาตั้งแต่ครบ 4 ปี คือในปี 2559-2560 แล้ว แต่นี่ยังไม่มี และจะมีออกมาแบบดูพิกลพิการ เพราะทำโดยคณาจารย์ชุดเก่าๆที่ทำไม่เลิก เรามาช่วยวิพากษ์กัน

1.ตามข่าวว่าสัดส่วนอาคารต่อที่ดิน หรือ Floor Area Ratio (FAR) ได้มากกว่า 10 เท่า แต่จริงๆได้แค่ 10 เท่า ทั้งที่กรณีตึกวอลล์สตรีท ทาวเวอร์ ที่สุรวงศ์ ก็เคยได้ถึง 20 เท่าต่อหนึ่ง ก็ไม่เห็นจะเป็นปัญหากับใครเลย ที่ญี่ปุ่นเขาให้สร้างได้ถึง 33 เท่าต่อหนึ่ง ทั้งที่มีแผ่นดินไหว มีท่อก๊าซอยู่ข้างใต้ ถนนก็แคบ กลับไม่รู้จักศึกษาให้ถ้วนถี่

2.ที่บอกว่าให้สร้างตึกสูงได้เฉพาะรอบ 250 เมตร ระยะเท่านี้น้อยเกินไป ปรกติระยะทางในการเดินก็ราว 500 เมตร การ “จำกัดจำเขี่ย” แสดงถึงความไม่เต็มใจที่จะให้สร้างสูงจริง

3.รอบๆสถานีรถไฟฟ้า เช่น รถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิ้งค์ไปสนามบินสุวรรณภูมิ ควรจะมีการจัดรูปที่ดิน เวนคืนที่อยู่ห่างออกไป 2-5 กิโลเมตร แล้วให้สร้างเมืองใหม่ขึ้นมา แล้วจัดรถไฟฟ้ามวลเบาหรือรถประจำทางขนส่งคนเข้าเมือง ก็คิดไม่ได้ ได้แต่วางผังเมืองไปตามการเติบโตของเมืองอย่างสะเปะสะปะ

4.การซื้อขายสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินในพื้นที่อนุรักษ์ใจกลางเมืองที่ถูกห้ามสร้างสูง ให้ขายให้กับบุคคลอื่นในพื้นที่อื่น เป็นการแก้ไขปัญหาอย่างปัดความรับผิดชอบสิ้นดีของทางราชการหรือไม่ ที่ดินใจกลางเมืองมีสาธารณูปโภคครบ ควรสร้างสูง สร้างรายได้ได้มาก แต่ทางราชการกลับห้ามด้วยเหตุผลต่างๆนานา ถ้ารัฐจะห้ามจริงก็ควรจ่ายค่าชดเชย ไม่ใช่ปัดสวะให้คนอื่น แถมยังจะกะเกณฑ์ราคาในการซื้อขายอีกต่างหาก ทำอย่างกับว่าไม่ต้องการให้มีการซื้อขายจริงดังโฆษณา

5.ที่จะปรับให้สร้างได้มากขึ้นตามแนวรถไฟฟ้าก็ปรับเฉพาะบางสาย บางสายก็ไม่ปรับ อ้าง (ส่งเดช) ว่ากลัวเมืองจะขยายไปไร้ขอบเขต แล้วจะสร้างรถไฟฟ้าไปทำไม (วะ) สร้างเสร็จกลับอ้าง “ชุ่ยๆ” ว่ากลัวเมืองจะขยายตัวออกไป จะสร้างไว้ “จุดธูป” แบบสายสีม่วงหรือไร

6.การสร้างรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิ้งค์และสายสีแดงที่ต่อไปอาจมี “หมอชิต” ไปอยู่ ก็จะกลายเป็นการขนส่งทั้งคนในตัวเมืองและคนเดินทาง ยิ่งทำให้สับสน ทุกวันนี้การเดินทางโดยรถไฟแอร์พอร์ตลิ้งค์ก็เบียดเสียดแทบจะย่ำแย่อยู่แล้ว การเช็กอินที่มักกะสันก็ยกเลิกไปแล้ว ยิ่งทำยิ่งตกต่ำ ทำไงดี
คำถามเหล่านี้คือสิ่งที่ทางราชการพึงนำมาพิจารณา แต่ทางราชการหลายหน่วยงานก็อาจ “ปัดสวะ” กันไป

น่าสงสารประเทศชาติ ผังเมืองรวมควรเป็นเสมือนแผนแม่บทในการพัฒนาสาธารณูปโภคและการใช้ที่ดินของทุกหน่วยงานในแต่ละพื้นที่ แต่ปรากฏว่าไม่ได้รับความร่วมมือจากส่วนราชการอื่นเท่าที่ควร สิ่งที่กำหนดไว้ในผังเมืองจึงยังไม่ค่อยได้มีการดำเนินการกันอย่างจริงจัง เช่น ถนนตามผังเมืองรวมมักไม่ได้ดำเนินการให้แล้วเสร็จตามผังเมืองที่วางไว้ บางเส้นวางแนวไว้ในผังเมืองฉบับก่อนก็ยังไม่ได้ดำเนินการ ผมขอเสนอให้

1.การกำหนด Floor Area Ratio (FAR) และ Open Space Ratio (OSR) ควรบังคับใช้ในย่านชานเมือง แต่ในเขตใจกลางเมืองซึ่งที่ดินมีราคาแพงไม่ควรมีการกำหนด หรือควรกำหนดขั้นต่ำที่สุดเพื่อให้การพัฒนาในเขตใจกลางเมืองมีความหนาแน่น (High Density) แต่ไม่แออัด (Overcrowdedness) จะสังเกตได้ว่าพื้นที่ธุรกิจในมหานครชั้นนำไม่ได้มีข้อกำหนดนี้โดยเคร่งครัดจนกลายเป็นการกีดขวางการพัฒนาเมือง และทำให้เมืองขยายตัวในแนวราบอย่างไร้ทิศผิดทางเช่นในกรุงเทพมหานคร

2.ในกรณีอาคารอนุรักษ์ทางประวัติศาสตร์ กรุงเทพมหานครควรดำเนินการโดยเคร่งครัดเพื่อรักษารากฐานทางวัฒนธรรมและประวัติศาสตร์ แต่ควรดำเนินการในแนวคิดใหม่ที่ไม่ใช่ให้ “คนตายขายคนเป็น” กล่าวคือ อาคารอนุรักษ์สามารถได้รับการดัดแปลงการใช้สอยได้ ย้ายไปสร้างที่ใหม่ได้ หรือสร้างอาคารสมัยใหม่คร่อมบนอาคารอนุรักษ์ได้ เป็นต้น

3.ในพื้นที่ใดที่มีการรอนสิทธิ์การพัฒนาที่ดิน ควรมีมาตรการจ่ายเงินทดแทนตามความเหมาะสมในราคาตลาดบวกด้วยค่าความเสียหายอื่น (ถ้ามี) ทางออกที่มีการนำเสนอให้สามารถขายสิทธิ์ในการพัฒนาให้กับที่ดินแปลงอื่นเป็นสิ่งที่ไม่สมควร เพราะเป็นการผลักภาระให้กับประชาชน ในขณะที่ทางราชการไม่ได้รับผิดชอบเยียวยา

4.ควรมีการทบทวนกรณีห้ามก่อสร้างในพื้นที่รอบสวนสาธารณะ เช่น สวนหลวง ร.9 และสวนเบญจกิติ สวนสาธารณะเหล่านี้มีผู้มาใช้สอยน้อยมากในแต่ละวัน หากสามารถสร้างอาคารสูงได้โดยรอบย่อมจะทำให้การก่อสร้างสวนสาธารณะคุ้มค่ากว่าที่เป็นอยู่นี้ การอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารสูงๆโดยรอบสวนหลวง ร.9 โดยกำหนดให้สามารถเก็บภาษีเพิ่มขึ้นจากการได้สิทธิ์เพิ่มขึ้นกว่าในผังเมืองฉบับปัจจุบันก็อาจได้เงินภาษีนี้มาเป็นงบประมาณการก่อสร้างรถไฟมวลเบาเชื่อมกับรถไฟฟ้าในปัจจุบันได้ และทำให้เมืองไม่ขยายออกไปกินพื้นที่เกษตรกรรมและชนบทชานเมือง

5.ในพื้นที่ลาดกระบังและหนองจอกซึ่งกำหนดให้เป็นพื้นที่สีเขียวทแยงและพื้นที่สีเขียว ควรได้รับการแก้ไขใหม่ เพราะในปัจจุบันการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรจริงในเขตลาดกระบังเหลือเพียง 22% เท่านั้น และยังมีความจำเป็นในการขยายพื้นที่เป็นศูนย์ขนส่งระดับชาติรองรับสนามบินและท่าเรืออีกด้วย อย่างไรก็ตาม ในกรณีนี้เกี่ยวเนื่องกับสำนักและหน่วยราชการอื่นทั้งในและนอกกรุงเทพมหานคร แต่กรุงเทพมหานครควรเป็นผู้ประสาน ยิ่งกว่านั้นยังควรมีมาตรการด้านภาษี กล่าวคือ พื้นที่ที่ได้สิทธิ์ในการก่อสร้างเพิ่มเติมตามผังเมืองใหม่ควรเสียภาษีเพิ่มขึ้นเพื่อนำมาพัฒนาระบบระบายน้ำในพื้นที่ฝั่งตะวันออก

6.ข้อมูลที่ใช้ในการวางผังเมืองอาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง เช่น มีการนำเสนอโดยคณะที่ปรึกษาว่า ครัวเรือนในกรุงเทพมหานครถึงร้อยละ 60 ไม่สามารถซื้อบ้านในตลาดเปิดได้ และยังมีความขาดแคลนที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ข้อมูลที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงนี้ย่อมนำไปสู่การวางผังเมืองที่ผิดเพี้ยนได้ จากการสำรวจข้อมูลของสำนักงานสถิติแห่งชาติระบุชัดว่า รายได้ต่อครัวเรือนในเขตกรุงเทพมหานครเป็นเงินเดือนละ 42,000 บาท ซึ่งแสดงว่าราคาบ้านโดยเฉลี่ยที่ครัวเรือนเหล่านี้สามารถซื้อได้มีราคาประมาณ 3,500,000 บาท ไม่ใช่ 650,000 บาทตามที่ผู้เชี่ยวชาญนำเสนอ ขณะนี้ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีบ้านรอขายอยู่ 184,000 หน่วย ชุมชนแออัดก็ลดลงอย่างต่อเนื่อง จึงไม่มีภาวะขาดแคลนที่อยู่อาศัยแต่อย่างใด

อนึ่ง สำหรับผู้เชี่ยวชาญที่เป็นผู้จัดทำผังเมืองรวมนี้เป็นคณาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิที่พึงเคารพยิ่ง อย่างไรก็ตาม ท่านเหล่านี้ได้ดำเนินการจัดทำผังเมืองมาหลายผังแล้ว ซึ่งในแง่หนึ่งก็อาจทำให้เกิดความต่อเนื่อง แต่ในอีกแง่หนึ่งก็อาจเป็นแนวคิดตายตัวแบบเดิมๆ ดังนั้น จึงควรรับฟังความคิดเห็นจากภาคส่วนต่างๆเพื่อให้ผังเมืองมีนวัตกรรม

You must be logged in to post a comment Login